Вложение денег в недвижимость

1 Инвестиции в недвижимость

В такое время многие инвесторы выбирают относительно спокойные ниши для сохранения и роста капитала, к которой, без сомнения, относятся инвестиции в недвижимость любого вида, о чем свидетельствует рост объёма таких инвестиций в России и Европе (в том числе и российских инвесторов) в долгосрочном периоде.

Так, цены на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге с 2003 по 2009 год выросли в долларовом исчислении на 340 %, то есть на 57 % за год в среднем. Затем этот показатель снизился, но все равно впечатляет. Однако, чтобы правильно и эффективно вложить деньги в недвижимость, нужно достаточно хорошо ориентироваться в этом инвестиционном инструменте. К сожалению, в ряде непрофессиональных статей, типа «инвестирование в недвижимость для чайников», даются слишком упрощенные понятия об этом инвестиционном инструменте. Именно ошибкиприинвестиции в недвижимость из-за экономической неграмотности инвестора и приводят к упущенным возможностям и грубым просчетам.

Этот рынок  – это именно та сфера, в которой принятие решений требует от инвестора умения собирать и анализировать данные, оценивать спрос и предложение, отслеживать текущие тенденции и делать правильные прогнозы. Только при наличии полного объема информации о состоянии рынка и объекта и на основе грамотного анализа инвестиции в недвижимость принесут инвестору максимальную доходность. Например, анализ выбора времени покупки и продажи на основе опережающего индикатора – разрешения на строительство и графика цен.

2 Алгоритм процесса вложения в недвижимость

Для начала нужно принять предварительное решение о вложении денег в какую-либо недвижимость. Далее следует глубокий и всесторонний анализ состояния рынка жилой и коммерческой недвижимости (растущий рынок, стагнация, падение цен) и динамики спроса/предложения. Определите ориентировочный период инвестирования.

Инвестирование в недвижимость, как правило, относится к долгосрочным вложениям. Если вы планируете покупку на краткосрочный период (1–3 года), то это спекулятивная стратегия, которая возможна лишь на быстро растущем рынке. При инвестиции в строящуюся недвижимость(объекты первичного рынка), особенно на ранних стадиях строительства, рассчитывайте и варианты задержки сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что может существенно увеличить срок окупаемости инвестиций. При покупке объекта на вторичном рынке его сразу же можно сдать в аренду, соответственно, период окупаемости будет короче.

Определитесь, на какие показатели доходности ориентировочно вы рассчитываете. За счет чего, и в какой пропорции будет генерироваться доход (капитализации объекта, арендных поступлений)? Выявите инвестиционный бюджет и его структуру. Схема финансирования покупки может быть самая разная (собственный капитал, заемный, в какой-то пропорции с ипотечным кредитованием). При учете инвестиционного бюджета не забывайте о дополнительных платежах (юридические и нотариальные услуги, налоги, оплата за переход права собственности, сборы за регистрацию).

Исходя из суммы предполагаемой инвестиции, нужно изучить существующий рынок предложений, выявить регионы и сегменты, на которых цена объектов будет увеличиваться более высокими темпами, и сформировать техническое задание для покупки объекта инвестиций. То есть инвестор выбирает объекты определенного ценового уровня и сегмента рынка. Это может быть жилая или коммерческая недвижимость: квартира, апартаменты, дом, офис, кафе, складские помещения и т. д.

Особенно важно местонахождение объекта, поскольку недвижимость, как объект инвестирования, расположенная в хорошем месте, стабильнее сохраняет свою стоимость и шансы быть арендованной или проданной даже на падающем рынке. Существует множество факторов местоположения, которые сильно влияют на стоимость: транспортное сообщение, вид из окон, магазины, близость к морю, социальным объектам, социальное окружение, престижность местоположения, экологическая чистота и т.д. Правильно говорят, что лучше приобрести худший дом, но на лучшем месте, чем лучший объект, но в худшем месте!

Теперь приступаем к поиску конкретного объекта. После его нахождения составьте финансовый бизнес-план, в котором будут отражены все денежные потоки и прогноз будущих доходов: приток денежных средств от его сдачи в аренду и расходы (на содержание объекта, налоги, оплата управляющей компании). Запомните, что неучтенные расходы могут «съесть» вашу планируемую прибыль, и объект не сможет генерировать положительный денежный поток, то есть вам еще придётся вкладывать деньги в содержание объекта.

Тщательно анализируйте риски и перспективы капитализации объекта инвестиций в ближайшем и отдаленном будущем. Рассчитайте среднее время окупаемости ваших вложений. Не забывайте, что инвестиции в жилую недвижимость менее доходны, чем инвестиции в объекты коммерческой недвижимости. Если вас все устраивает – покупайте. И, наконец, продумайте стратегию выхода из инвестиций (возврат денежных средств). Вы должны иметь план когда, как и кому сбираетесь продавать объект. К сожалению, на практике процесс продажи может длиться несколько месяцев, а иногда и более года.

3 Специфика инвестиций в недвижимость

Недвижимость, как объект инвестирования, имеет свои специфические особенности, основными из которых являются:

1. Высокий уровень финансовых вложений.
2. Длительный инвестиционный период, то есть недоступность денег в течение длительного периода.
3. Низкая ликвидность объектов недвижимости.
4. Слабая корреляция с другими инвестиционными инструментами, что положительно сказывается на динамике цены в неблагоприятные периоды – при быстрой девальвации национальной валюты и падении цен на инструменты фондового рынка снижение цен на недвижимость происходит в относительно длительном временном интервале.

Существуют еще некоторые «негативные» особенности инвестирования в недвижимость, о которых начинающие инвесторы часто забывают:

• «Простой» – периодическое отсутствие арендаторов, что увеличивает расходы владельца объекта. Поэтому при выборе вида инвестиционной недвижимости предпочтение следует отдавать объектам с преимущественно долгосрочной арендой.
• Сезонные особенности. Не приобретайте для сдачи в аренду объект, доходность которого зависит от сезона года.
•  Необходимость в периодических «косметических» ремонтах объекта и его инфраструктуры. Бытует мнение, что, однажды инвестировав в недвижимость, инвестор может ничего уже не делать. К сожалению, вам придётся потратить много личного времени и сил, и денег на оборудование, ремонт, меблировку, обслуживание и управление вашей собственностью и периодическое общение с разными службами и арендаторами.

Если вы планируете инвестировать в зарубежную недвижимость, то в этом случае вам необходимо учитывать множество дополнительных нюансов, ознакомиться с которыми вы можете в статье «Инвестиции в недвижимость за рубежом».

4 Как вложить более выгодно деньги в недвижимость?

Несколько слов о доходности этого инвестиционного инструмента. В общем, инвестиции в жилую недвижимость менее доходны, чем инвестиции в коммерческую недвижимость. Такая тенденция характерна как для Европы, так и для России (См. табл. ниже).

Доходность в России несколько выше – жилая недвижимость имеет доходность на уровне 5,6–6,5 %, а коммерческая – 9,25– 11,5 %, в зависимости от ее вида. Кроме того, коммерческая недвижимость несёт меньше рисков, требует относительно меньше накладных расходов по ее содержанию и обеспечивает владельцу более удобное управление. Повысить доходность  инвестиций можно несколькими путями. Первое – инвестиции в строительство жилой недвижимости на ранних этапах строительства (рытья котлована, закладки фундамента).

В этом случае рентабельность возрастает до 15–20 % в Европе и до 30–40 % в России (Москва). Но при этом значительно возрастают риски инвестирования капитала в недвижимость, которые могут проявиться в виде банкротства застройщика, несвоевременной сдачи объекта (иногда просрочка составляет год и больше, низкого качества строительства и отделочных работ, отсутствие обустройства территории). В этом случае необходимо максимально страховать все риски (грамотное юридическое сопровождение сделки, тщательное изучение застройщика).

Второе – приобретение недооцененных объектов с последующим повышением их доходности. При грамотной начальной оценке объекта и грамотном развитии уровень доходности можно увеличить на 10–15 %. Главное – определить размер недооцененной стоимости объекта и возможности повышения его ликвидности. Для одних объектов достаточно сделать небольшие технические усовершенствования или косметический ремонт, для других – нужно инвестировать в реконструкцию, повысив тем самым класс объекта, его ликвидность, а в некоторых случаях – даже изменить сегмент недвижимости, например, перепланировать и перевести жилой дом в мини-гостиницу.

Кроме прямых инвестиций, существуют и другиеспособы инвестирования в недвижимость.К ним относятся инвестиции в закрытые ПИФы, участие в долевом строительстве, приобретение жилищных сертификатов. Каждый из них имеет свои достоинства и недостатки, но это тема другой статьи.

5 Как поступить в период кризиса?

Надеемся, вам стало ясно, что инвестиции в строительство разного вида недвижимости,как и инвестиции в готовый объект на вторичном рынке, требуют серьезного подхода и определенного уровня знаний, а также соответствующего капитала.Поэтому «инвестирование в недвижимость для чайников» – не самый лучший вариант.Рекомендуемдля таких читателей более доступный и не требующий большого капитала способ инвестирования в систему доверительного управления на рынке Форекс, инструменты которого генерируют достаточно высокую доходность. При этом инвестор имеет возможность выбора инвестиционного инструмента, срока инвестиций и контроля риска.

Многих читателей интересует вопрос: «Вкладывать ли сейчас деньги в недвижимостьили это очень опасно?».Действительно,с учетом политической неопределенности и стрессовой ситуации в экономике на протяжении второй половины 2014 года рынок инвестиций в недвижимость значительно сузился. Вкладывать деньги в условиях неопределенности – задача сложная даже для профессионалов, не говоря уже об обывателях, которые далеки от тонкостей инвестиционных механизмов.

По всей вероятности, нас ожидает временное снижение спроса и цен на объекты, а ближайшее будущее рынка сильно зависит от курса рубля и цен на нефть. Тем не менее, даже в это непростое время россияне являются активными покупателями собственности в Европе. Таких покупателей особенно много в сегменте коммерческой недвижимости. Скорее всего, это обусловлено тем, что среди российских инвесторов вложения в доходную недвижимость в Европе считаются эффективным инструментом сохранения капитала.

Поэтому решение, вкладывать ли сейчас деньги в недвижимость или оставаться пока в «режиме ожидания», каждый принимает самостоятельно.