Как инвестировать в недвижимость, в реальности ее не покупая?

1 Что такое REIT

REIT – это инвестиционный фонд недвижимости, представляющий собой трастовый фонд, который при помощи инвестиций коллективного характера покупает недвижимость либо ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации, закладные) и управляет ими. Активы (паи) таких фондов обращаются на фондовой бирже на ряду с другими ценными бумагами.

Наиболее часто, такие фонды встречаются на территории США, согласно законодательства которых, такого рода инвестиционные фонды должны распределять между инвесторами от 90% дохода от своей деятельности. Поэтому, если вы рассматриваете REIT, как объект для инвестиций, то выбирать его необходимо среди инвестиционных предложений компаний из Соединенных Штатов. Поэтому и собственную оценку преимуществ REIT мы будем проводить на основании данных о фондах из Штатов.

«Трастовые фонды освобождаются от налоговой нагрузки на прирост капитала. Однако для того чтобы в США компания стала REIT и могла пользоваться налоговыми льготами, ей необходимо отвечать ряду требований»

2 Требования к фондам недвижимости

• Компания должна иметь организационную форму в виде корпорации, ассоциации, траста. Не могут претендовать на REIT страховые компании или финансовые учреждения
• Форма управления компанией – с помощью доверительных собственников либо совета директоров.
• Свободное обращение акций на мировых площадках и не менее 100 акционеров
• Концентрация собственности не должна превышать более 50% акций у 5 лиц на протяжении последних двух кварталов налогового года
• Инвестиции в бумаги ипотечной сферы и недвижимые объекты не могут быть менее 75% от общего фонда инвестиций компании
• Фонд должен получать не менее 75% от общего дохода за счет процентов по закладным и арендной плате
• Всего 20% активов компании могут составлять доли налогооблагаемых дочерних компаниях

3 Виды REIT

Самым распространенным видом REIT является рентные или долевые фонды (Equity REIT около 90%), основным направлением деятельности которых является приобретение недвижимости и управление ей, с получением дохода от передачи объектов в аренду.

Рентные REIT, зачастую, приобретают недвижимость самостоятельно, и это подразумевает под собой наличие права собственности в определенном объекте при владении паями фонда.

Чтобы повысить эффективность деятельности компании и сократить свои затраты многие фонды занимаются управлением определенного вида недвижимости (жилая, коммерческая, социальная, гостиницы). Пример можно посмотреть на Yahoo! Finance.

Mortgage REIT (Ипотечные). Категория REIT, которая занимается прямым ипотечным кредитованием, а так же операциями с закладными. Доход таких компаний состоит из процентов по кредитам.

Hybrid REIT (Гибридные). Это компании, занимающиеся комбинированной деятельностью, то есть занимаются инвестициями в недвижимость и ипотечным кредитованием.

4 Преимущества предоставляемые REIT

• Небольшой порог входа. Для инвестиций в паи, в отличие от покупки недвижимости напрямую, не требуется наличия больших средств
• Ликвидность. Зачастую собственник не в состоянии быстро продать объект недвижимости по выгодной для него цене, в тоже время ценные бумаги REIT постоянно обращаются на фондовых площадках США.
• Нет затрат на владение. Собственник акций фонда полностью освобожден от проблем, которые возникают при непосредственном владении объектом недвижимости: содержанием, управлением, ремонтом.
• Постоянный доход и защищенность от инфляции. REIT - это наиболее привлекательный способ вложения средств. Причина этому в постоянной выплате дивидендов, а также постоянном пересчете рентной платы в зависимости от цен на рынке, что снижает потери инвестора от инфляции.
• Диверсификация. Учитывая тот факт, что фонды недвижимости имеют низкую взаимосвязь с другими видами активов (облигациями, акциями), то с помощью ценных бумаг REIT можно существенно улучшить структуру инвестиционного портфеля.

Проведенные Ibbotson Associates исследования на тему оптимизации распределения активов в инвестиционном портфеле говорят о том, что:

1. Инвестиции в REIT предоставляют довольно привлекательное соотношение между доходностью и рисками.
2. За последнее время существенно понизилась взаимосвязь между динамикой REIT и иными видами инвестиционных активов.
3. При добавлении в диверсифицированный инвестиционный портфель REIT, происходит снижение рисков и рост доходности.

5 Надежность REIT

О надежности этого вида инвестирования может свидетельствовать его популярность среди пенсионных фондов и страховых компаний. REIT можно сравнить по надежности только с гособлигациями. Однако инвестирование в REIT выгоднее проводить во время низких процентных ставок, а в облигации, наоборот - при высоких.

6 Доход инвестора

Исторические показатели доходности фондов недвижимости указывает, что они занимают место между доходностью по акциям больших компаний и облигациям. Учитывая, что многие фонды имеют небольшую или среднюю капитализацию, то их доходность можно сравнивать только с доходностью маленьких и средних компаний.

Инвесторы, вложившие средства в фонд недвижимости, получают доход в виде увеличения стоимости акций компании, недвижимости, которая является активом фонда и в виде регулярных дивидендов.

«Уровень доходности REIT напрямую зависит от показателей уровня безработицы, расходов домохозяйств в США, процентных ставок и др.»

Фонды, специализирующиеся на управлении объектами социального сферы (больницы, школы и т.п.), в меньшей мере подвержены кризисному влиянию, однако в период экономического прогресса их доходность по сравнению с REIT, управляющими офисной, коммерческой и гостиничной недвижимостью, снижается.

Ипотечные инвестиционные фонды очень чувствительны к волатильности процентных ставок. Это можно объяснить наличием в их инвестиционных портфелях ценных бумаг, которые обеспечиваются ипотечными бумагами.

«Цены на ипотечные бумаги совершают обратно пропорциональное движение процентным ставкам»

В случае роста ставок, происходит снижение стоимости активов ипотечного фонда (Net Assets), в следствии чего и снижаются котировки его акций. И другая ситуация: при снижении ставок, происходит рост стоимости активов компании. По этой причине ипотечные фонды являются наиболее доходным инструментом в ситуации снижения процентных ставок.

7 Выводы

REIT – это один из немногих инвестиционных инструментов, который при достаточно удобоваримом уровне доходности и значительной диверсификации внутри своего портфеля, позволяет современному инвестору воспользоваться еще и уникальными преимуществами, характерными инвестициям в недвижимость. Поэтому активы REIT вполне подойдут для инвестиционных портфелей даже с «классическим» минимальным уровнем риска!

В рамках конкурса "Лучшие статьи месяца" от  Андрея Коростылева