Инвестиции в недвижимость – как инвестировать во время кризиса?

1 Ситуация с рынком недвижимости в 2015 году

Согласно исследованиям рынка недвижимости РФ, за 9 месяцев 2015 г. в коммерческую недвижимость России (которую можно считать наиболее привлекательной в плане капиталовложений) инвестировано 2 млрд. долл., что на 24% меньше от уровня инвестиций аналогичного периода 2014 г., когда размер вложений составлял 2,64 млрд. долларов США.

На фоне значительного падения спроса, начала снижаться и стоимость квадратных метров, однако, только в долларовом эквиваленте. Российский рубль остается вблизи своих исторических минимумов, и стоимость недвижимости демонстрирует отсутствие способности отыгрывать ослабление рубля. Стоить заметить, что наблюдающаяся в начале 2015 года активность на рынке «квадратных метров» России практически сошла на нет. Поэтому цены на рынке коммерческой и жилой недвижимости РФ максимально приближены к уровню «справедливых» и начали положительно коррелировать с показателями состояния экономики России. То есть, очень скоро может наступить момент, когда нужно начинать присматриваться к приобретению квадратных метров. При условии, что экономика страны начнет демонстрировать оживление.

2 Какая недвижимость больше подходит для инвестиций в кризис

Конвертируя средства в квадратные метры в условиях кризиса, впрочем, как и в стабильное время, стоит понимать, что покупка недвижимости – это один и самых высокозатратных видов инвестиций, который:

• предполагает затраты на юридическое оформление сделки
• несет в себе постоянные расходы на обслуживание
• может потребовать затрат на капитальный или текущий ремонт
• характеризуется низкой ликвидностью, то есть, отсутствием возможности продать недвижимость в выгодное для инвестора время по наиболее выгодной цене.

Если вы готовы к перечисленным затратам, тогда стоит знать, какая именно недвижимость наиболее подходит для инвестиций в кризисные времена:

Офисная недвижимость. Обеспечение качественными площадями для размещения офисов в крупных городах России, все еще остается сравнительно низким по сравнению с европейскими городами. При этом, наиболее ликвидными являются небольшие площади (около 80 кв.м), расположенные в центральной части большого города категорий B и В+, или класса А, в менее престижном районе. Это могут быть помещения в больших офисных центрах либо в реконструируемых особняках.

«В данном плане риски падения в стоимости объекта капиталовложения практически полностью нивелируются за счет арендной платы, которую вы можете получать за счет приобретенных площадей»

Массовая жилая недвижимость. В данном плане всегда востребованы такие объекты, как одно- и двухкомнатные квартиры класса «эконом», находящиеся ближе к окраине города с хорошей транспортной доступностью.

Как и в первом случае, потеря в цене объекта недвижимости компенсируется за счет доходов, которые инвестор сможет получать в качестве сдачи квартир в аренду.

«Спрос на жилье класса «эконом» наименее восприимчив при ухудшении экономической ситуации в экономике страны»

«В то время, как стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте продолжает падать, в долгосрочных перспективах она все равно продолжит расти, так как себестоимость строительства значительно возросла»

Апартаменты. Объект для инвестиций, который относится к недвижимости, ориентированной на временное проживание. Данные помещения предполагают хорошую техническую оснастку, то есть – значительные капиталовложения. Впрочем, апартаменты сдаются в аренду по более выгодной цене, чем обычные квартиры, а значит, все вложения очень скоро можно покрыть.

«Стоить взять во внимание, что за последнее время уровень предложения аренды апартаментов в больших городах вырос на 38%-40%. Поэтому инвестировать средства в данный тип недвижимости необходимо осторожно, с учетом снижения потребностей рынка»

Торговая недвижимость. Обеспечение торговой недвижимостью в больших городах оставляет желать лучшего. Тем более, что застройщики, до недавнего времени возводящие масштабные торговые центры начали сворачивать свои программы. Пока макроэкономическая ситуация грозит значительными рисками. Но это никак не относится к небольшим торговым площадям расположенным в «проходных местах».

«Можно обратить внимание на объекты «стрит-ритейл» (уличные торговые помещения) – это наиболее ликвидные в последнее время вложения».

И, как дополнение ко всему вышесказанному, стоит отметить, что классически, наиболее благоприятным временем для покупки недвижимости считается период спада деловой активности, который наступает в зимнее время. Девелоперы в это время предлагают покупателям наиболее выгодные процентные скидки, рассрочки, а также иные интересные выгоды.

3 Выводы

Инвестиции в недвижимость были и остаются одними из наиболее защищенных в плане рисков капиталовложений. Тем более, что продемонстрированные выше возможности позволяют инвестору не только капитализировать свои вложения за счет роста недвижимости в цене, но и получать постоянную «дивидендную» доходность в виде арендной платы, способной нивелировать риски падения недвижимости в цене и растущую инфляцию.