Инвестиции в коммерческую недвижимость – за и против

1 Инвестиции в коммерческую недвижимость – вчера и сегодня

Коммерческая недвижимость, т.е. построенная с целью извлечения последующей выгоды, всегда считалась эффективным объектом для вложения денег. Действительно, на протяжении последних двадцати лет рост недвижимости был стабильным и составлял от 3 до 5 % в год, за исключением заведомо депрессивных для отрасли периодов – кризисов 1999 и 2008 годов.

В кризисный период цена на недвижимость снижается, появляется простор для спекулятивных махинаций, цены на рынке вообще становятся крайне волатильными и могут "скакать" в пределах достаточно широкого диапазона чисел на протяжении всего кризиса. Амплитуда изменений цен в среднем больше для коммерческой недвижимости, что связано с изменением оценки некоторых объектов в связи с изменяющимися условиями в экономике.

К примеру, цены на жилплощадь могут изменяться достаточно равномерно в разных регионах. Если экстраполировать данные по ценам в разных регионах, то, несмотря на разницу в суммах, кривые индекса стоимости жилья окажутся весьма и весьма похожими. Цены на коммерческую недвижимость растут примерно в той же пропорции, что и цены на жилье.

Динамика цен на нее не зависит от колебаний курса доллара или золота, что можно легко увидеть на картинке ниже. В России курс рубля находится в тесной зависимости от цен на нефть и другие природные ресурсы. Это является одной из причин высокой волатильности рубля на рынке и заставляет всех держателей капиталов склоняться в сторону евро и доллара, когда речь заходит о форме сохранения денежных средств.

Цены на жилье обваливаются в период затяжной депрессии. Большим минусом недвижимости, как инвестиционного инструмента, является низкая ликвидность. Продать ее трудно, а потому в моменты, когда недвижимость продают из-за нехватки наличных денег или просто из-за страха владельцев упустить возможность реализовать объект, цена на нее падает. Поэтому мы и говорим о появлении простора для спекуляций. В этот момент многие разумные инвесторы покупают квартиры и коммерческие объекты с надеждой на рост их стоимости в течение длительного периода времени.

2 Механика получения прибыли при инвестировании в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость всегда были универсальным способом вложения денег. Действительно, при наличии крупного инвестиционного капитала можно выбрать инвестирование в строительство любой коммерческой недвижимости в качестве главного объекта для вложений. Обычно такой метод размещения капитала обеспечивает высокий показатель дисконтированной прибыли после введения объекта в эксплуатацию. Напомним, что формула расчета дисконтированной стоимости денежных потоков выглядит следующим образом.

Амортизационные расходы, налоги и другие сопутствующие ставки дисконтирования все равно будут удерживать прибыль в приемлемых пределах. Это намного эффективнее вкладов в банк или ценные бумаги.

Рассмотрим рентабельность вложений на примере строительства небольшого торгового центра с торговой площадью в 100 кв.метров. В нашем случае после затрат на строительство, маркетинг и поиск арендаторов, составивших в сумме 17 млн рублей, при уплате 13 % подоходного налога вы будете сдавать помещения по цене 1 000 рублей за квадратный метр. Будем считать, что стоимость объекта будет расти постоянно и достигнет стоимости в 20 млн рублей в конце десятилетнего периода. Каков будет коэффициент окупаемости или ROI (return on investment)?

Дисконтированная прибыль за десять лет при налоге в 13 % и амортизационных затратах в 15 % от чистой прибыли в месяц = (12 000 000*0,87) - (12 000 000*0,15)= 864 000 рублей. ROI=(864 000 + (20 000 000 - 17 000 000)) /20 000 000=0,19. Показатель 0,19 встречается достаточно часто, если говорить о других типах инвестирования.

При этом необходимо учитывать вариативность стоимости квадратного метра, которая изменяется в зависимости от географического положения объекта по отношению к транспортным путям, типа объекта и других качественных характеристик. Коэффициент рентабельности объекта в центре Москвы будет в разы выше показателя для идентичного по площади и размещению объекта в глубинке России. С другой стороны, стоимость объекта сама по себе не всегда может обеспечить положительный ROI с учетом амортизационных расходов, сопутствующих текущей эксплуатации объекта.

3 Типы коммерческой недвижимости

Существует несколько разновидностей коммерческой недвижимости, которые рассматриваются в качестве объектов для инвестирования:

• Производственные помещения;
• Складские помещения и территории;
• Офисные и деловые объекты;
• Торговые центры.

Производственные объекты чаще всего выступают в качестве объекта прямых инвестиций, нацеленных на получение прибыли путем активной эксплуатации помещений. Собственник завода вряд ли будет сдавать его в аренду, намного выгоднее начать на нем прибыльное производство. Такие инвестиции обычно могут себе позволить только крупные компании. Примером может служить сделка группы компаний Volkswagen по покупке сборочного завода в городе Калуга. Общие прямые инвестиции в недвижимость и организацию производства составили 1,042 млрд евро.

Складские мощности являются важной частью любой экономической инфраструктуры. Это один из наиболее выгодных объектов для вложения денег. Склады не всегда пользуются большим спросом, но обслуживание стоит на порядок меньше обслуживания офисного или торгового центра.

Недвижимость в деловом центре, предназначенная для сдачи в аренду, может приносить стабильные прибыли при удобном географическом размещении объекта и наличии заинтересованных в данном районе города клиентов. Опять же эксплуатационные расходы в сравнении с поддержкой торгового центра низки.

Наибольшим потенциальным ROI обычно обладает удобно расположенный торговый центр. Каждый квадратный метр будет приносить немалые деньги, если есть хорошая проходимость, парковочная зона, стабильный интернет, удобные подъезды. Вклады в коммерческую недвижимость данного типа также позволяют при желании самому использовать торговые площади для ведения собственного бизнеса. Это, впрочем, справедливо для любого коммерческого объекта.

4 Инвестирование в коммерческую недвижимость – сравнение с другими инструментами

Коммерческая недвижимость, как объект инвестирования, выглядит привлекательно для тех, кто хочет для своих капиталов стабильности. Несмотря на это, по сравнению с другими направлениями для инвестиций у коммерческой недвижимости есть свои минусы:

• Требуется большой стартовый капитал;
• Сравнительно низкий ROI без сдачи в аренду или прибыльной эксплуатации помещений;
• Низкая ликвидность объектов;
• Огромный список факторов, влияющих на потенциальную рентабельность вкладов.

Для обладателей небольшого капитала есть лишь два способа вложить деньги в недвижимость:

1. Совместное управление недвижимостью;
2. Кредитование для формирования достаточного капитала.

Намного более привлекательным методом размещения денег можно считать создание других внеоборотных активов, которые могут приносить солидную прибыль даже при небольшом стартовом капитале.